Elkien is Iedereen
Elkien is Iedereen
25-04-2016

Meest gestelde vragen huurverhoging

Elkien heeft besloten om voor het grootste deel van haar huurders inflatievolgend huurbeleid te voeren. De huren voor huishoudens met een inkomen lager dan € 44.360 worden met 0,6% verhoogd. Dit is lager dan het voorstel van de Minister om voor deze doelgroep de huren met 2,1% te verhogen.

 

Alleen voor huishoudens met een inkomen hoger dan € 44.360 wordt inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Deze huurders krijgen een huurverhoging van maximaal 4,6%. Huurders met een geliberaliseerd huurcontract krijgen een huurverhoging die maximaal 5% bedraagt.

 

De inflatievolgende huurverhoging voor huishoudens met een lager inkomen is het gevolg van een meerjarige afspraak met huurdersvereniging Nieuw Elan.

De huurders van Elkien ontvangen voor 1 mei 2016 een brief met het voorstel voor de huurverhoging

 

Hoe ziet de huuraanpassing van Elkien er per 1 juli 2016 uit?
- Is uw belastbaar jaarinkomen 2014 lager of gelijk aan € 44.360 ?  

De huurverhoging bedraagt 0,6%.

- Is uw belastbaar jaarinkomen 2014 hoger dan € 44.360,-?

De huurverhoging bedraagt maximaal 4,6%.

- Heeft u een woning met een geliberaliseerd huurcontract?

Dan bedraagt de huurverhoging maximaal 5%

 

Mijn inkomen is gedaald, moet ik dan wel een huurverhoging van 0,6% betalen?

U kunt geen bezwaar maken tegen de huurverhoging van 0,6%, ook al is uw inkomen gedaald. Is het voor u lastig om elke maand rond te komen? Neem dan contact op met Elkien. Wij kijken dan samen met u naar een oplossing.

 

Waarom is gekeken naar het jaar 2014 wat inkomen betreft en niet naar 2015?

De Belastingdienst kan nog geen gegevens over het jaar 2015 verstrekken omdat deze nog niet zijn vastgesteld.

 

Wat zijn de wettelijke richtlijnen voor huurverhoging?
De overheid heeft de maximum percentages voor de huurverhoging 2016 bekend gemaakt. De huurverhoging is wettelijk vastgesteld op 2,1% (= inflatiepercentage 0,6% + 1,5%). Elkien past al een aantal jaren inflatievolgende huurverhoging toe voor de huurders met een inkomen tot € 44.360.

Voor huishoudens met een hoger inkomen mag een inkomensafhankelijke verhoging in rekening worden gebracht. Hiermee wil de overheid mensen met een hoger inkomen stimuleren om te verhuizen, zodat hun huurwoning vrijkomt voor mensen die minder verdienen.

 

Hoe is mijn belastbaar jaarinkomen 2014 vastgesteld?

De overheid kijkt naar het totale huishoudinkomen over 2014. Hiervoor telt het inkomen van alle personen die op het adres wonen.

Voor personen die op 1 januari 2016 jonger waren dan 23 jaar telt alleen het bedrag boven € 19.253 (= het minimumloonniveau 2014) mee.

 

Heeft mijn woning ook een maximale huurprijsgrens?
De maximale huurprijsgrens van een woning wordt bepaald door het aantal punten van de woning. Het puntensysteem geeft de kwaliteit van de woning in punten weer. Dit systeem heet het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS  is vastgesteld door de Overheid. Meer informatie hierover vindt u op de website van

rijksoverheid over het puntensysteem van huurwoningen: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/puntensysteem-huurwoning 

 

Hoe weet ik het aantal WWS-punten van de door mij gehuurde woning?

Vanaf 1 juli 2016 kunt u het aantal WWS-punten bekijken op MijnElkien.

Als u deze informatie eerder nodig heeft, bijvoorbeeld als u bezwaar wilt indienen, dan kunt u hiervoor een verzoek indienen bij Elkien.

 

Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de maximale huurverhoging?
Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2016. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen in 2014. Als uw inkomen in 2015 is gedaald ten op zichte van 2014  en u heeft inkomensafhankelijke huurverhoging gekregen (maximaal 4,6%) dan kunt u bezwaar maken tegen de huurverhoging.

 

Zijn er ook woningen die geen huurverhoging krijgen?
Dit zijn woningen die worden verhuurd onder de leegstandswet. Dat betekent dat ze tijdelijk worden verhuurd in afwachting van sloop van de woning. Daarnaast krijgen bepaalde woningen geen huurverhoging wegens renovatie/verbouwing of omdat de bewoners moeten verhuizen wegens sloop. 

 

Hoe weet Elkien wat mijn jaarinkomen 2014 was?
De Belastingdienst laat Elkien weten in welke inkomensgroep u valt (1, 2 of 3) en hoeveel personen op uw adres een inkomen ontvangen. Hierin worden geen bedragen genoemd.

Op basis van het gegeven in welke groep u valt, weet Elkien of u boven of onder de inkomensgrens valt.

 

Wat wordt verstaan onder jaarinkomen 2014?
De overheid kijkt naar het totale huishoudinkomen over 2014. Hiervoor telt het inkomen van alle mensen die op het adres wonen. Voor personen die op 1 januari 2016 jonger waren dan 23 jaar telt alleen het bedrag boven € 19.253 (= het minimumloonniveau 2014) mee.

 

Wanneer wordt een inkomensverklaring aan Elkien verstrekt?
Er wordt, door de Belastingdienst, alleen een inkomensverklaring afgegeven als het belastbaar jaarinkomen 2014  € 34.768,- of hoger is.

  • Is uw inkomen tussen de € 34.678,- en € 44,360,- ? Ook voor deze inkomens groep hanteert Elkien 0,6 % huurverhoging.
  • Is uw inkomen boven de € 44.360,-? Dan ontvangt u de inkomensverklaring met het huurverhogingsvoorstel van 4,6 %.
  • Voor geliberaliseerde contracten mag Elkien geen inkomensverklaring aanvragen en gebruiken.

Wat wordt er op de inkomensverklaring vermeld?
Op de inkomensverklaring worden de inkomensgroep (dus niet het bedrag) en het aantal inkomensontvangers van een huishouden vermeld.

 

Waarvoor mag Elkien de inkomensverklaring gebruiken?
De inkomensverklaring mag alleen gebruikt worden voor het opleggen van een huurverhoging. Het is niet toegestaan de informatie ergens anders voor te gebruiken.

 

 

Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor geliberaliseerde (vrije sector) huurovereenkomsten?
Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor huurovereenkomsten tot een netto huurprijs van € 710,68. De huurverhoging voor geliberaliseerde contracten is maximaal 5%

 

Wanneer wordt de inkomensafhankelijke huurverhoging lager dan 4,6%?

De huurverhoging wordt beperkt tot de door Elkien vastgestelde streefhuur. Als door de verhoging de huur hoger zou worden dan de streefhuur, dan wordt het huurverhogingspercentage lager dan 4,6%.

 

Wanneer wordt de huurverhoging bij geliberaliseerde contracten lager dan 5%?

De huurverhoging wordt beperkt tot de door Elkien vastgestelde streefhuur. Als door de verhoging de huur hoger zou worden dan de streefhuur, dan wordt het huurverhogingspercentage lager dan 5%. Dit kan dus tot gevolg hebben dat binnen een complex met geliberaliseerde contracten verschillende huurverhogingspercentages worden gehanteerd en u meer huurverhoging betaalt dan u buurman. U kunt hier geen bezwaar tegen maken.

 

Wanneer kan de huur niet inkomensafhankelijk worden verhoogd?
Dat kan als iemand in het huishouden van de huurder behoort tot een door de minister aangewezen groep gehandicapten of chronisch zieken. Of als het huishoudinkomen in 2015 lager was dan in 2014. Uiteraard moet het inkomen van 2015 dan wel in een lagere categorie vallen dan in 2014. Omdat de verhuurder deze gegevens niet vooraf heeft, zal de huurder die informatie moeten inbrengen in een bezwaarprocedure tegen de huurverhoging.

Link naar bezwaarformulier: https://www.huurcommissie.nl/fileadmin/afbeeldingen/Downloads/Modelbrieven/Jaarlijkse_huurverhoging_-_bezwaarschrift_huurders_2016.pdf

 

Kan ik bezwaar indienen tegen de huurverhoging?

U kunt alleen bezwaar maken met een geldige reden:

  • Er staan fouten in het huurvoorstel, bijvoorbeeld een onjuiste ingangsdatum huurverhoging
  • U heeft het huurvoorstel minder dan 2 maanden voor de ingangsdatum van de huurverhoging ontvangen.
  • De huurverhoging bedraagt meer dan de maximaal toegestane huurverhoging.
  • De kale huur wordt door de huurverhoging hoger dan de maximaal toegestane huurprijs volgens het puntensysteem (WWS).

Onderhoudsgebreken

  • U kunt geen bezwaar indienen tegen de huurverhoging als blijkt dat uw woning onderhoudsgebreken vertoont, waar u Elkien niet van op de hoogte heeft gebracht. Hiervoor geldt een andere procedure. Deze kunt u vinden op de website van de huurcommissie: huurcommissie.nl.
  • Ook kunt u geen bezwaar indienen als u Elkien wel op de hoogte heeft gebracht, maar de klachten niet naar tevredenheid zijn opgelost. Ook hier geldt een andere procedure.
  • Wel kunt u bezwaar indienen als u Elkien wel op de hoogte heeft gebracht (niet telefonisch) van de onderhoudsgebreken en Elkien heeft hier verder niet op gereageerd.

Kan ik bezwaar indienen tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging (maximaal 4,6%)?
U kunt voor 1 juli 2016 bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel. Huurbezwaar kan in de volgende gevallen:

  1. Het door de Belastingdienst verstrekte inkomen over 2014 is niet juist;
  2. Uw inkomen over 2015 is lager dan uw inkomen over 2014 en komt daarmee onder de gestelde inkomensgrenzen;
  3. U schat dat uw inkomen over het hele jaar 2016 lager zal zijn en daarmee onder de gestelde inkomensgrens komt.
  4. Gehandicapten en chronisch zieken, situatieafhankelijk.

 

Kan ik bezwaar indienen tegen de huurverhoging als ik een geliberaliseerd huurcontract heb?
U kunt geen bezwaar indienen tegen de huurverhoging als u met Elkien een geliberaliseerde overeenkomst bent aangegaan. Een uitzondering geldt als er sprake is van onderhoudsgebreken waarvan u Elkien op de hoogte heeft gesteld.

 

Hoe dient u het bezwaar in?

Er kan alleen schriftelijk bezwaar worden gemaakt tegen de huurverhoging. Hiervoor kan de modelbrief van de Huurcommissie worden gebruikt. Deze brief is te vinden op https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurverhoging/

Het bezwaar moet vóór de datum dat de huurverhoging ingaat bij Elkien binnen zijn. (1 juli 2016)

 

Doorbetalen van de huur

Heeft u officieel bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging en wacht u nog op de uitspraak van de Huurcommissie? Betaal dan in ieder geval de oude huur door en stop niet met betalen. Als de Huurcommissie de huurverhoging redelijk vindt, dan moet u de te weinig betaalde huur alsnog betalen. Daarom is het verstandig om dat bedrag te reserveren.

 

Voor alle informatie rondom het bezwaar maken verwijzen wij u naar de website van de huurcommissie

https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurverhoging/

 

Wat is een geliberaliseerde huurovereenkomst?
Dit is een huurovereenkomst waarvan de huurprijs, op de ingangsdatum van het contract, boven de, op dat moment geldende,  huurliberalisatiegrens lag. Per 1 januari 2016 zijn dit huurovereenkomsten met een huurprijs hoger dan € 710,68. Kijk voor meer informatie op: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vrije-sector-huurwoning   

 

Mag de huurverhoging boven de liberalisatiegrens uit stijgen?
Ja, dat mag. Als de woning voldoende punten heeft en de maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 710,68 ligt.

 

Vervalt de huurtoeslag als de huur door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens uitstijgt?
Hebt u huurtoeslag, maar komt uw huur door de jaarlijkse huurverhoging boven de maximale huurgrens van € 710,68? Dan houdt u recht op huurtoeslag, als u in de maand voor de huurverhoging al huurtoeslag kreeg voor deze woning. Voor het deel boven de maximale huurgrens ontvangt u geen huurtoeslag.

 

Om deze website optimaal te laten functioneren gebruiken wij cookies. Voor meer informatie zie ons cookiebeleid.